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2019年可谓是新城的地产元年，先是鸿鑫教主豪掷6.3亿入主昂立大厦后地块、紧接着爆出十五中入驻盈园中学的消息、十所中小学改扩建同时奠基、千亩土地入市，每一条都是“吹震房事”的好消息，无不体现着新城首位度发展的庄严承诺。
自去年下半年新城要建公务员宿舍的消息在韭菜界传遍甚广，对于选址也是众说纷纭，但各路消息终都指向一处：南石片区
本文仅做探讨，结合资深地产专家“中堂和大人”及网络信息整合而来！
01?
信和花园
位于鲁南大数据中心北侧、君悦府南侧的信和花园名字取好多年迟迟没有动工，江湖传言该地块属于三拖集团，其实不然。
该地块早在2013年3月1日就被鲁南投（鲁南经济开发投资有限公司）拿下，占地16.99万平方，成交价2.06亿，约合80万/亩。这个地价也等同于当年抵给德圣地产壹号院、玉兰花园、二号风华里的地价。
鲁南投是谁？鲁南经济开发商投资公司前身为枣庄市行政事业国有资产运营中心，同拓宇置业一样为市财政局下属。
与薛城城建公司、中汇集团这些国企不同的是，鲁南投更倾向于城市基础设施投资；政府公共、公益项目投资等项目。
大名鼎鼎的烂尾楼项目：双子星城市广场项目已于2019年9月16日重新奠基被鲁南投接手，就是说双子星由私企商业项目收归国有运作。私企没有接手，国企托底，中建八局承建，国企强强联合为双子星顺利完工提供了有力保障。
鲁南投还是台儿庄古城的投资方之一，优山美地小区的股东之一。所做项目基本是公益性及城市基础设施类投资。
02?
金玉嘉园
鲁南大数据中心北、君悦府南原信和花园项目建设公务员宿舍传言已久，我们仅是知道这块地是鲁南投以80万/亩的价格与2013年拿下，那到底是建设什么？
我们从中国采招网获悉金玉嘉园的规划招标信息：项目位于长白山路东侧、宁波路南侧、三亚路北侧，这正是信和花园的位置。
总占地238亩，建筑面积约46万平方，结合招标主体为鲁南经济投资公司，加上公务员小区的传言我们更是确信这些传言绝不是空穴来风。
金玉嘉园项目规划设计方案最终由青岛理工大学建筑设计研究院中标：中标时间2019年7月5日。
项目户型图已出：出图时间为2019年10月，需要注意的是边户户型为连体阳台户型佳。
最新进展为今年的3月6日已经完成了工程地质勘测阶段，那么与真正的施工更进了一步。
03?
价值性探讨
探讨该项目的房价及未来潜力就要盘点新城的各片区的区域价值，目前的新城城南属于价值高地，实验学区新房高层均价已过万元关口，目前看城北的南石片区及矿务局片区属于价值洼地。
那么这两个片区的价值呢？
去年9月25日市政府主持的土地推介会共推出5块地，其中宗地五挂牌信息：
该地块出让面积27445平方米或约41亩，1.0＜容积率＜2.2建筑密度：<20%，绿地率≥35%挂牌价1.24亿，约300万/亩挂牌楼面价约2053元/平方。市政府把矿务局片区的土地起拍价值定位于300万/亩。南石呢？
9月25日市政府主持的土地推介会宗地四信息：GX2019-9规划指标：该地块出让面积69866平方米或 约104.8亩，1.0＜容积率＜2.2挂牌价4.72亿，约400万/亩
GX2019-9和GX2019-10挂牌价同为400万/亩 比矿务局片区地价高了100万/亩，可见市政府认为南石片区的地价高于矿务局片区！
鸿鑫地王700万一亩就不做讨论了，毕竟学区不同，价值差异较大。
为什么君悦府高层敢卖6000多，去年多层也不过8000左右。我们且看君悦府的拿地成本：
GX2017-5规划指标：成交面积117991平方米或 约117.16亩，1.0＜容积率＜2.23成交价3.187亿，约179.89万/亩约合楼面价1174元/平方成交单位：枣庄水务置业有限公司（水发集团）
君悦府项目由水发集团和儒辰集团合资建设，地块成交时间为2018年2月1日，该片区约在一年半多的时间地价由180万每亩不到到如今的510万每亩，暴涨两倍多。
这就是为什么君悦府高层敢卖6000多，多层敢卖8000，以后还会有吗？
最终GX2019-9地块成交价6.02亿、约510万/亩、溢价1.3亿、最低楼面价约3478元/平方，由山东兴科置业有限公司摘得！成交时间2019年12月9日。
兴科置业隶属于高新区财政局，该地块规划图已出，预计下半年开盘。从3478元的楼面价看，其高层成本已至7000左右，成本价即比君悦府高层的卖价还高。我们更是给予该片区高层毛坯7500起、多层洋房约9000元每平的价格预判！
显然君悦府项目的价格将会是该片区绝无仅有的了，可惜项目基本清盘。
那么金玉嘉园呢？首先属于公务员团购，普通群众一般买不到，只能寻求转让名额，建设周期约两年以上，随着大数据中心东兴科置业的开发而金玉嘉园的转让费也会水涨船高。
凡是公务员群体入住的小区，周边利好不断，比如市中老城的湖西景苑为最大的区直公务员小区，A区均价直逼9000元每平，比碧桂园的精装修还高。价格高还炙手可热，无非是对公务员群体的认可！因为公务员小区都处于未来的发展高地，毕竟规划他们说的算！
大数据中心刚刚获批国家新型工业产业示范基地其南邻的科云大厦项目已于去年破土动工：
总用地面积为 39226 平方米，总建筑面积 144464 平方米，建筑容积率 2.6，建筑密度 30%。塔楼高度 80 米，属一类高层建筑。本项目包括一栋酒店、两栋办公塔楼、和商业裙房。公务员群体的加入，十五中的入驻，科云大厦的启动，薛城占地面积达230余亩盈园中学的改扩建项目无不都在吹升着南石的地价。而未来片区高层毛坯7000余元每平的起价更将成为常态……
未完待续…..
注：部分数据来源于枣房网
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