如何做出买房决策？

是否买房，如何买房，是你我生活中的一个重要决策。
不过我觉得，决策能力本身，对一个人更重要。
所以这篇文章真正想讨论的，其实是如何做一个较高质量的决策。
但我也知道，只要公开写到房子这个话题，无论你写的是什么，肯定会引发一些人的不快。
不管它。因为这件事值得做。
01.
读书的时候，我和女朋友讲过一句话：房子对我不重要，只要做自己真正喜欢的事，我住在地下室都没问题。
这话太“经典”了，以至于我俩今天都还记得……
作为一个中文系毕业生，我很感激自己的专业，让我很多时候能更豁达。
但当时自认为豁达的我，却犯了一个错误：将“物质不意味着幸福”，与“不必关注物质财富”混淆了。
本质上来说，这不是逻辑问题，而是观念问题。
很久以后，我才发现：可能由于对一些社会问题的看法，当时我潜意识里对富裕的物质生活是有抵触的。这种情绪非常幽微，我当时根本没有注意到它，反而认为自己是理性的、客观的。
所以，我也曾经做过一些错误的决策。
观念对人有很强的塑造作用。就连我们认为很“客观”的语言，很多时候也受到观念的影响；而语言又会反过来影响人的意识。
比如说这两个词：房奴、车主。
早几年有个同学回老家发展，因为父母已经有一套房子，他决定不买房，而是买车。当时他也和我讲过一句很有意思的话：不做苦逼的房奴，要做快乐的车主。
他做决策当然有各方面考虑。不过却让我对这两个词产生了兴趣。
买房买车，为什么一个是“奴”，一个是“主”？“房奴”这个词，自带感情色彩。
想想区别无非在于：房子是贷款买的，车子是全款买的（贷款买车也有“车奴”的说法）。
但再想想就知道：“车主”的资产未来是贬值的，但“房奴”的资产却可能是保值增值的。
世界观人生观价值观，看起来很虚的一些观念，对决策有很实际的影响。观念对决策的影响是潜移默化的，但可能却是最关键的。
什么事该不该做？什么事情更重要？我们对很多问题的判断都涉及观念。不同的观念之间，有时候不一定有对错之分。但很多重要观念，还是需要我们平时不断去“习得”。
在买房上，我的观念很简单：用投资的眼光看待买房。无论是“刚需”还是“投资”，都可以用“投资的眼光”来看待。
影响决策的第一个要素是观念。第二个则是逻辑。
比如首先要用逻辑理清一个问题：我要做的这个决策到底是什么？
以买房为例，下面这两个问题就不是一回事：
买房还是不买房？
房价是涨还是跌？
虽然房价涨跌对买房决策确实有不小影响，但这两个问题也有不少差别。
比如，是否买房，需要考虑钱以外的回报：如房子对你的权益、你子女的教育有没有影响等。
比如，你也不仅要考虑房价涨跌，还要考虑其他投资品可能的涨跌。
举个例子。李笑来在文章里曾经说过自己一直没有买房，也讲述了不买房的各种原因。其中有一段是这么讲的：
房价上涨对我来说根本就不是理由，因为我的赚钱能力上涨更快，并且我就是坚信自己的赚钱能力上涨上不封顶……只不过，多年后，我做到了而已。
可以说，他就是用投资房子的钱投资了自己，也投资了其他更好的资产。
顺便说一句，李笑来当年大量购入的资产是比特币。额，这样说来，买房对他确实不是好选择……
02.
要做出较高质量的决策，除了合理的观念和严格的逻辑之外，还有一个重要的因素：可靠的信息。
在楼市这种热点面前，信息似乎从来都很“多”，但却不一定可靠。下面就只拿房价涨跌来看一些信息。
下面这张图是我写文章时用“任志强 房价”为关键词搜索出来的结果。有什么感觉？是不是眼花缭乱。“房价将暴涨更高”、“首谈房价要下跌”、“不敢断言房价上涨了”……光看标题，你能搞清楚任志强的观点到底是什么吗？反正我是不懂。
我找了几篇“任志强谈房价下跌”的文章来看，发现他们引述的观点出处都是今年1月26日任志强在中国地产风云榜上的演讲。有的文章信誓旦旦，说现场视频证明了任志强谈房价下跌确有其事。
好吧，既然有视频，那我就找视频来看看。嗯，我发现，任志强确实说了房价下降这几个字，只不过，他是这么说的：
假定按照现有的政策不变……房地产投资一定是下降的……开工面积会下降……房价下降的城市会越来越多。去年（年初）全国平均房价超过1万块钱的大概19个城市，到去年12月底平均房价超过1万块钱的已经有了41个城市，翻了一倍，但是9个最重点的城市，由于政府的手使劲摁着，所以这九个重点城市是下降的。所以我说2018年房价下降的城市可能会增加。
理解了吧？如果不清楚，我再给你补充两句1月27日任志强在第九届中国地产领袖年会上说的话：
今年可能要按着的话，下降的程度就会多一点。因为不按着就反弹了，所以他可能还要按着。
观点我不评论。但我想只要你有基本的阅读理解能力，大概就能明白任志强有没有看空楼市。对了，有兴趣的同学，自己简单搜索一下就能找到视频。
由于垃圾信息远远多于有效信息，所以对决策参考信息，我有最起码的两点要求：
1）来源可靠：尽量找到一手信息。
他人观点：行业专家＞权威媒体及行业媒体＞一般大众媒体
2）论据合理：不光看观点，更要看论据
简单解释一下。首先是这里的一手信息：如果你要研究的是房价，那原始的数据才算一手信息；但如果你要研究任志强的观点，那他自己的发言等就是一手信息。
很多时候，我们自己对一手信息缺少分析能力，就需要参考专家的分析。什么样的人算专家？一般情况下，我认为，有充分理论或实践经验的都行。在房地产领域，任志强这样的行业实践者可以算，教授或分析师也可以算。
我再顺手列两个我看到的专家观点。
1）中泰证券首席经济学家李迅雷：我不妨大胆预言，2017年中国楼市的销量已经构筑了历史大顶。回顾历史，国内商品房销量分别在2009年、2012年和2014年出现过三次负增长，同时也伴随着房价涨幅的回落，2018年，商品房销量必然会出现负增长，同时房价涨幅也将进一步回落。未来几年，在“房住不炒、租售并举”的政策严控下，房价即便不跌，总体看至多也只能走L型，作为大类资产的配置也就成鸡肋了。当然，随着流动人口的进一步集中，人口不断集聚的如杭州湾湾区、粤港澳湾区等新兴产业发达地区的房价依然还有可观的上涨空间。（李迅雷新浪博客《一个中国两个面：关于趋势与格局的思》171211）
2）北大光华学院唐涯：北京的房屋需求看上去比纽约要更大，而供给又比纽约少。你再考虑到，我们国家现在仍然处于中高速增长的时期……从需求、供给两个角度看，北京的房价怎么也不应该比纽约低。
……
房地产调控不是调控的价格水平，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。（得到APP《香帅的北大金融学课》180119）
可以看到，不管观点如何，他们都有自己的论据。事实上，没有论据的观点，也压根谈不上是观点。这些观点、论据，就是我们自己思考房价时重要的参考信息。当然，这些是相对宏观的信息。你还需要掌握当地政策文件、交通、产业等微观层面的信息。
写到这里，你可能有一个问题：这些专家就一定对吗？他们看法各不相同怎么办？
专家不一定都对。但从概率上来说，他们的观点可靠性平均比普通人要高。其次，论据和一手资料始终非常重要。面对各不相同的看法，有时候，你确实可以从论据的来源、逻辑等方面，侧面判断观点的可靠性。而有了上面“任志强看跌房价”的例子，你就会发现一手资料有时候是多么重要。
03.
还有一个更重要的问题：如果做的重大决策错了怎么办？
信息不足、判断失误，甚至小概率事件，都可能导致你的决策出现错误。
这种可能性一定要提前考虑到。所以，最后说一下风险。
现在让我们假设一个案例：一个中等收入的年轻人，在完全无法判断房价会涨还是跌的情况下，是否该买一二线的首套房？
从风险角度，我直接给出我思考的答案：该买，但有一个前提。
不知道涨跌为什么该买？因为就今天的房价来看，大部分年轻人买一二线的房子，对家庭都会造成很大的财务压力。考虑两种相对极端情况：如果没买，而当地房价大幅上涨，三五年后，较极端的情况是踏空：真的很难买得起。而如果买了，当地房价大幅下跌，后果是财富缩水。比较而言，没买上首套房对他的权益可能有更大负面影响。
一个前提是什么？避免无法还贷的风险。和规避踏空风险相比，规避无法还贷的风险更为基础。因为其最差情况是失去房产，损失更为剧烈。但目前来看，大部分购置首套房的中国年轻人不至于这么激进，所以这里只作为前提。
而如果你是拥有几套房的投资客，那答案可能就又不一样了。自己的风险，只能自己估量。
控制风险也有其他方法，比如大规模推行政策前的“试点”。这里不展开讲了。
如果要更细致地讨论决策问题，还有其他角度。但就实际生活而言，我认为以上讲的观念、逻辑、信息、风险控制，是影响普通人高质量决策的几个重点因素。
就像第一部分说的，我也做过一些错误决策。这篇文章，只希望能多少对你有些启发，少走一些这样的弯路。